Con anterioridad a comprar una propiedad inmueble, hay que realizar una serie de pasos para asegurar el buen resultado para ambas partes de la futura relación contractual. Uno de los pasos recomendados es el de estudio de títulos del inmueble, servicio que le otorgará mayor seguridad, y por ende, menos riesgo de la aparición de, por ejemplo, un dueño o acreedor desconocido a reclamar derechos sobre la adquisición.
Para realizar el estudio de títulos, es fundamental recurrir a un abogado con información sobre el inmueble y la persona vendedora. A continuación, te explico cuáles serían algunos de los antecedentes que necesitaría tu abogado para realizar este trámite de forma expedita y eficiente:
1. Sobre la persona vendedora:
a. Es esencial conocer su situación frente a la ley, en otras palabras, es recomendable tener una copia simple de su cédula de identidad y algún certificado sobre su estado civil, ya que, dependiendo de su situación de soltería, viudez o separación, podrían surgir distintos resultados sobre la propiedad que, dependiendo de los intereses del comprador, pueden ser perjudiciales si se desconocen.
b. Por otro lado, si quien le está vendiendo no es una persona natural, sino que una jurídica -como una empresa o institución-, la forma de conocerla será a través de la escritura de constitución, siendo fundamental acompañar la escritura que contiene la individualización de los poderes de los representantes legales. Esto último podría evitar conflictos derivados de la venta de la cosa por quien no tiene facultades para aquello.
2. Sobre la propiedad inmueble:
a. En primer lugar, es importante contar con una copia de la inscripción de dominio para determinar quién es el actual dueño, y si tiene plena facultad de enajenación o se encuentra limitado por gravámenes.
b. Uno de los certificados más importantes es el de hipotecas y gravámenes, por cuanto su existencia significa un riesgo o limitación para el comprador, por ejemplo, debido a la eventual existencia de un decreto de embargo que pueda finalizar en la venta forzosa del inmueble. No obstante, que existan hipotecas no significa necesariamente una mala señal, pues es posible que la deuda que la originó se encuentre cumplida, pero no se haya realizado el trámite para el alzamiento, lo que se recomienda realizar con anterioridad a concretar la compraventa.
c. Si el inmueble es parte de un condominio, es también importante obtener una copia del Reglamento de Copropiedad para conocer el contexto en el que se encontraría la propiedad.
d. Hay otros documentos importantes que deben obtenerse en la fecha más próxima posible, ya que van actualizándose en corto plazo, siendo este el caso de los comprobantes de pago de contribuciones, el certificado de derechos de aseo, certificado de pago de gastos comunes y de avalúo fiscal, así como también el certificado de no expropiación.
Con los antecedentes indicados, es posible iniciar el trámite, siendo posible que el o la abogada solicite otros documentos para completar la información. En la práctica, los documentos se pagan -y luego se entregan- al vendedor, mientras que los honorarios del profesional legal son costeados por el comprador, pero esto dependerá exclusivamente del acuerdo que realicen las partes.
Finalmente, la recomendación es realizar este trámite con posterioridad a una firma de promesa de compraventa, pues este contrato asegurará la venta si no existe algún problema en el estudio de títulos, lo que acarrea un evidente beneficio para las partes, en cuanto a que existe una declaración de sus intereses en un antecedente legal, siendo responsabilidad del comprador ser proactivo en los trámites pendientes, y del vendedor a disponer respecto del primero toda la información necesaria para su conocimiento y seguridad.
Ignacia Vergara Caroca
Abogada
